วิธีถ่ายบ้านด้วยตัวเองเพื่อขายเอง

หากต้องการถ่ายบ้านของตัวเองเพื่อประกาศขายเอง ให้เตรียมบ้านอย่างละเอียดกว่าที่คุณรู้สึกว่าจำเป็น จากนั้นถ่ายทุกห้องจากมุมของห้อง โดยถือโทรศัพท์ให้อยู่ระดับที่ระดับหน้าอก ถ่ายแนวนอน และเปิดไฟทุกดวง ให้ถ่ายภาพภายนอกด้านหน้าเมื่อมีแดดส่องหน้าบ้าน โพสต์ประมาณ 22 ถึง 27 ภาพ ซึ่งเป็นช่วงที่ Zillow แนะนำ และแก้ไขเรื่องแสงกับภาพผนังที่เอียงก่อนโพสต์

ไม่จำเป็นต้องมีกล้องถ่ายภาพความละเอียดสูง สิ่งที่ต้องมีคือบ้านที่เก็บของเรียบร้อย โทรศัพท์ที่ชาร์จไว้แล้ว และเวลาประมาณสองชั่วโมง นี่คือลำดับที่ฉันจะทำ

ทำไมรูปถ่ายจึงสำคัญมากขึ้นเมื่อขายเอง

ประกาศของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นบน MLS ถูกเผยแพร่ไปทั่วเว็บไซต์ และมีตัวแทนอีกคนช่วยแนะนำให้ผู้ซื้อ ส่วนประกาศของคุณส่วนใหญ่จะอยู่บนเว็บไซต์ เช่น ประกาศขายบ้านเองของ Zillow ซึ่งให้ลงประกาศฟรีและอัปโหลดรูปได้ไม่จำกัด รูปถ่ายต้องทำหน้าที่ช่วยขายแทนงานที่ตัวแทนจะทำ และเป็นตัวตัดสินว่ามีคนจะโทรมาหาคุณหรือไม่

คู่มือถ่ายภาพของ Zillow ระบุว่าบ้านที่มีรูปน้อยกว่าเก้าภาพ มีโอกาสขายได้ภายใน 60 วันต่ำกว่าประมาณ 20% แม้งานวิจัยนี้จะมาจากปี 2019 แต่ข้อสรุปยังเหมือนเดิม เพราะชุดรูปที่มีเพียงไม่กี่ภาพทำให้ผู้ซื้อคิดว่าคุณกำลังซ่อนบางอย่าง

เตรียมบ้าน: วันก่อนถ่าย

ผู้ซื้อจะเห็นอะไรในรูป ก็จะคิดว่าสิ่งนั้นติดไปกับบ้าน หรือสะท้อนว่าบ้านได้รับการดูแลอย่างไร ให้ทำทีละห้อง

• เก็บทุกชิ้นบนเคาน์เตอร์ ทั้งเค้าเตอร์ แท่งวางมีด ราวตาก สบู่ และฟองน้ำ ถ้าชอบให้เหลือต้นไม้หนึ่งต้นหรือชามเลมอนไว้
• ถอดแม่เหล็กติดตู้เย็นและรูปภาพจากโรงเรียนลง คู่มือของ Zillow เรียกขั้นตอนนี้ว่าการลดความเป็นส่วนตัว ผู้ซื้อจำเป็นต้องคิดถึงของที่จะอยู่ในบ้านของตัวเอง ไม่ใช่ของของคุณ
• เก็บของเล่น ชามสัตว์เลี้ยง ที่นอนสัตว์เลี้ยง รองเท้าบริเวณประตู และกองจดหมาย
• ปูเตียงทุกห้อง และยืดผ้าปูให้เรียบ รอยยับย่อนดูแย่กว่าในภาพมากกว่าเมื่อเห็นของจริง
• ล้างหน้าต่าง ทั้งด้านในและด้านนอก และถอดตาข่ายออกจากหน้าต่างที่จะถ่าย ตาข่ายทำให้หน้าต่างดูสีเทา
• เปลี่ยนหลอดไฟที่ดับ และพยายามให้โทนสีของหลอดไฟใกล้เคียงกัน หลอดไฟสีขาวเย็นเพียงหนึ่งหลอดในห้องที่มีหลอดไฟสีอุ่น จะเห็นเป็นจุดสีฟ้า
• ด้านนอก: ตัดหญ้า กวาดทางเดินและลานจอด ม้วนสายยาง และใส่ถังขยะไว้ในโรงจอดรถ

หากบ้านมีเฟอร์นิเจอร์หนาแน่น ให้ย้ายบางส่วนออกไปก่อนถ่ายรูป ห้องที่มีของน้อยกว่าดูจะใหญ่กว่า และคุณก็ต้องย้ายของอยู่ดีอยู่แล้ว

รายการภาพที่ควรถ่าย

นี่คือรายการที่ฉันจะใช้สำหรับบ้านทั่วไปที่มีสามห้องนอนและสองห้องน้ำ โดยจะได้ประมาณ 25 ภาพ

1. ภาพภายนอกด้านหน้าในมุมเฉียง จากมุมด้านหน้าหนึ่งมุม เพื่อให้เห็นด้านหน้าและด้านข้างเล็กน้อย คู่มือของ Zillow แนะนำแบบนี้เพราะช่วยให้เห็นความลึกของตัวบ้าน
2. ภาพภายนอกด้านหน้าแบบตรง จากฝั่งตรงข้ามถนน
3. ทางเข้า ถ่ายโดยมองเข้ามาจากประตูหน้า
4. ห้องนั่งเล่น จากสองมุม
5. ห้องครัว จากสองหรือสามมุม รวมถึงมุมที่เห็นความเชื่อมโยงกับห้องอาหารหรือห้องนั่งเล่น
6. โซนรับประทานอาหาร
7. ห้องนอนหลัก จากมุมฝั่งตรงข้ามเตียง
8. ห้องน้ำหลัก
9. ห้องนอนที่เหลือ ห้องละหนึ่งภาพ
10. ห้องน้ำอื่น ๆ ห้องละหนึ่งภาพ
11. สิ่งที่ผู้ซื้อจะถามถึง: ชั้นใต้ดินที่ตกแต่งเสร็จแล้ว ห้องทำงานในบ้าน ห้องเก็บเสื้อผ้าแบบเดินเข้าได้ขนาดใหญ่ หรือห้องซักผ้าถ้าดูดี
12. ด้านหลังของบ้านและสนาม พร้อมลานหรือชั้นยกพื้นกลางแจ้ง
13. ห้องรถ เฉพาะเมื่อสะอาดแล้วเท่านั้น

ถ่ายหลายเฟรมของแต่ละห้องแล้วเก็บเฟรมที่ดีที่สุด รายการภาพที่ควรถ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ฉบับสมบูรณ์ จะอธิบายมุมถ่ายของแต่ละห้องอย่างละเอียดยิ่งขึ้น

วิธีถือโทรศัพท์

สี่พฤติกรรมเหล่านี้ช่วยให้ประกาศที่ถ่ายด้วยโทรศัพท์อยู่ในระดับดี แทนที่จะดูแย่

• แนวนอนเสมอ เว็บไซต์ประกาศแสดงภาพในกรอบกว้าง ภาพแนวตั้งจะถูกย่อจนเหลือแถบสีเทาด้านข้าง
• ระดับหน้าอก คู่มือของ Zillow ระบุว่าการถ่ายระดับหน้าอกให้มุมมองที่ถูกต้องที่สุด และเห็นด้วยกับคำแนะนำนั้น ระดับสายตาจะทำให้เห็นพื้นหรือเพดานมากเกินไป
• ระดับ เปิดเส้นกริดในการตั้งค่ากล้อง แล้วจัดกรอบประตูให้ตรงกับเส้นแนวตั้ง หากเอนโทรศัพท์ ผนังจะเอียง แก้ปัญหาเส้นแนวตั้งเอียง อธิบายเหตุผล
• ห้องใช้เลนส์อัลตร้าไวด์ ส่วนรายละเอียดใช้ 1x เลนส์ 0.5x จัดห้องนอนทั้งห้องให้อยู่ในกรอบภาพได้ ควรถอยเฟอร์นิเจอร์ออกจากขอบภาพ เพราะเลนส์จะทำให้บริเวณนั้นยืดเบื้อน

ก่อนถ่ายแต่ละภาพ ให้แตะที่ผนัง ไม่ใช่หน้าต่าง เพื่อให้โทรศัพท์ตั้งค่าความสว่างให้เหมาะกับห้อง หากใช้ iPhone คู่มือ iPhone ของเรา มีการตั้งค่าที่ถูกต้องระบุไว้ แนวคิดเดียวกันนี้ใช้กับ Android ได้เช่นกัน

แสงและเวลา

เปิดไฟทุกดวง เปิดม่านทุกบาน และถ่ายภาพภายในในช่วงกลางวันที่ห้องสว่างที่สุด สำหรับด้านหน้าบ้าน คำแนะนำของ Zillow คือให้ถ่ายเมื่อดวงอาทิตย์อยู่หลังคุณและส่องแสงมายังหน้าบ้าน หมายความว่าหน้าบ้านที่หันไปทางตะวันออกให้ถ่ายตอนเช้า ส่วนหน้าบ้านที่หันไปทางตะวันตกให้ถ่ายตอนบ่าย คู่มือถ่ายภาพภายนอกของเรา ครอบคลุมบ้านที่หันหน้าสู่ทิศเหนือและทิศใต้ รวมถึงวันที่มีเมฆครุ้ม

คู่มือถ่ายภาพสำหรับผู้ขายของ Zillow ยังแนะนำให้เปลี่ยนท้องฟ้าสีเทาให้เป็นสีฟ้า แต่ฉันจะไม่ทำตาม ผู้ซื้อจะขับผ่านบ้านก่อนนัดเข้าชม หากภาพแสดงท้องฟ้าสีฟ้าเหนือบ้านที่พวกเขาเห็นในช่วงบ่ายที่ฟ้าสีเทา เมื่อได้เห็นด้วยตาตัวเอง ความประทับใจแรกก็คือภาพของคุณไม่ตรงกับความจริง นั่นเป็นจุดเริ่มต้นที่ไม่ดี โดยเฉพาะเมื่อคุณยังต้องเป็นผู้เจรจาต่อรอง

การปรับแต่งภาพบนโทรศัพท์

แม้ภาพจากโทรศัพท์จะถ่ายอย่างระมัดระวัง ก็ยังมีเฉดสีเหลืองจากหลอดไฟ หน้าต่างที่แสงล้นจนเป็นสีขาว และผนังที่เอียงไปหนึ่งถึงสององศา แก้ปัญหาเหล่านี้ได้ในตัวแก้ภาพของโทรศัพท์ ใช้เวลาเพียงไม่กี่นาทีต่อหนึ่งภาพ ควรปรับเบา ๆ หากเพิ่มความสว่างและความอิ่มตัวสีมากเกินไป ห้องจะดูปลอม ผู้ซื้อก็มองว่าเป็นการปกปิด

Real Estate Camera สร้างขึ้นเพื่อแก้ปัญหานี้โดยเฉพาะ ถ่ายในแอปหรืออัปโหลดภาพที่ถ่ายไว้แล้วผ่านเว็บไซต์ ฟีเจอร์ปรับภาพช่วยปรับแสง สมดุลสีขาว และแก้เส้นแนวตั้ง พร้อมคืนวิวที่ถูกบดบังให้เห็นผ่านหน้าต่าง ใช้เวลา 20 ถึง 60 วินาที โดยใช้ 1 เครดิต ระบบจะคงท้องฟ้าไว้ตามที่ถ่ายและไม่แก้ไขตัวบ้าน

เครดิตแรกให้ฟรี จึงลองใช้กับภาพที่แย่ที่สุดของคุณก่อนได้จ่ายเงิน ประกาศ 25 ภาพใช้ 25 เครดิตสำหรับฟีเจอร์ปรับภาพ แพ็ก 60 เครดิตราคา $24.99 เครดิตไม่มีวันหมดอายุ และการปรับแต่งที่ล้มเหลวจะคืนเครดิตให้โดยอัตโนมัติ

หากคุณย้ายออกไปแล้ว

ห้องว่างยากต่อการสื่อสารด้วยภาพ ผู้ซื้อประเมินขนาดห้องไม่ได้หากไม่มีเฟอร์นิเจอร์ ฟีเจอร์แต่งห้องเสมือนจริงจะเพิ่มเฟอร์นิเจอร์ในห้องว่าง เลือกได้หนึ่งในแปดสไตล์ ใช้ 2 เครดิตต่อภาพ ให้แต่งห้องนั่งเล่นและห้องนอนหลัก ส่วนห้องอื่นปล่อยว่างไว้ แต่งห้องเสมือนจริงช่วยให้ขายบ้านได้ไหม อธิบายว่าห้องใดคุ้มค่าที่จะทำ

หากคุณยังอยู่ในบ้านและไม่สามารถทำให้ห้องว่างได้ ฟีเจอร์ลบของรกจะลบเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่ง แล้วสร้างพื้นและผนังที่ถูกบังขึ้นใหม่ ฟีเจอร์นี้ใช้ 2 เครดิตเช่นกัน

ไม่ว่ากรณีใด ให้ระบุกำกับภาพให้ชัดเจน กฎหมายเปิดเผยข้อมูลตาม AB 723 ของรัฐแคลิฟอร์เนียมีไว้สำหรับตัวแทนและโบรกเกอร์ที่ได้รับใบอนุญาต ไม่ใช่สำหรับเจ้าของบ้าน แต่ผู้ซื้อไม่ได้สนใจว่าใครเป็นคนถ่ายภาพ ใส่คำว่า "แต่งห้องเสมือนจริง" ในคำบรรยายภาพหรือคำอธิบายประกาศ และเผยแพร่ภาพห้องว่างคู่ข้างกัน แอปจะติดป้ายกำกับผลลัพธ์ที่แต่งห้องทุกภาพและให้คุณยืนยันการเปิดเผยข้อมูลเมื่อส่งออก แอปจะไม่พิมพ์ป้ายลงบนภาพ ดังนั้นการระบุในคำบรรยายภาพเป็นหน้าที่ของคุณ คู่มือกฎการแต่งห้องเสมือนจริงของ MLS แสดงข้อกำหนดที่ตัวแทนต้องปฏิบัติตาม ซึ่งเป็นมาตรฐานที่ดีให้ยึดแบบ

ก่อนเผยแพร่

• เรียงอัลบั้มภาพตามลำดับที่ผู้ซื้อเดินชมบ้าน ด้านหน้า โถงทางเข้า ห้องนั่งเล่น ห้องครัว ห้องนอน ห้องอาบน้ำ และลานบ้าน
• ให้ภาพแรกเป็นภาพภายนอกที่ดีที่สุด เพราะจะเป็นรูปย่อในผลการค้นหา
• เปิดดูภาพทุกภาพเต็มหน้าจอบนโทรศัพท์ ตรวจสอบกระจก ประตูเตาอบ และหน้าต่างว่ามีภาพสะท้อนของคุณหรือไม่
• ลบภาพที่เกือบซ้ำกันออก เหลือภาพมุมที่ดีของห้องครัวเพียงสองภาพ ไม่ใช่ห้าภาพ
• ตรวจสอบว่าไม่มีของที่เห็นในภาพถูกนำออกจากบ้าน หากขายโต๊ะอาหารไปแล้ว ก็อย่าแสดงโต๊ะนั้น

จากนั้นก็ลงประกาศ หากภาพใดออกมาไม่ดี คุณถ่ายห้องนั้นใหม่ในวันที่เหมาะสมกว่าได้โดยไม่ต้องถ่ายทั้งชุดใหม่

หากต้องการถ่ายภาพและปรับแต่งภาพประกาศของคุณในแอปเดียว ให้ดู แอปถ่ายภาพอสังหาริมทรัพย์

ปรับแต่งภาพประกาศของคุณด้วยตัวเองบนโทรศัพท์ เริ่มต้นฟรี: 1 เครดิต.