自分で家を撮影して売主直販する方法

売主直販物件として自分の家を撮影するには、必要以上にしっかりと準備をし、すべての部屋を隅からスマホを胸の高さで水平に保ち、横向きで、すべての照明をつけて撮影します。正面の外観は日が当たっているときに撮影します。Zillowが推奨する22～27枚程度の写真を掲載し、明るさと傾いた壁はアップロード前に修正しましょう。

デジタル一眼レフは必要ありません。必要なのは、きれいな家、充電されたスマホ、そして約2時間です。以下が私が行う順序です。

自分で売る場合に写真がより重要な理由

エージェントの物件はMLSに掲載され、あらゆる場所に配信され、別のエージェントが買い手に売り込みます。あなたの物件は主にZillowのFSBO物件のようなサイトに掲載されます。これらは無料で、写真は無制限です。写真が、エージェントが代わりに行う販売作業を担います。写真が誰かが電話をかけてくるかどうかを決めるのです。

Zillowの写真ガイドによると、写真が9枚未満の物件は60日以内に売却できる可能性が約20％低いとのことです。この調査は2019年のものですが、教訓は変わっていません。写真が少ないと、買い手は何かを隠していると推測します。

準備：前日

買い手が写真で見るものすべてが、家に付属するか、どのように手入れされてきたかを示すと想定されます。部屋ごとに進めましょう。

• すべてのカウンターを片付ける。トースター、ナイフブロック、水切りかご、石鹸、スポンジ。必要なら観葉植物やレモンのボウルを1つ置いても構いません。
• 冷蔵庫のマグネットや学校の写真を外す。Zillowのガイドではこれを「脱個性化」と呼んでいます。買い手は自分の持ち物を想像する必要があり、あなたのものではありません。
• おもちゃ、ペットの食器、ペットベッド、玄関の靴、郵便物の山を片付ける。
• すべてのベッドを整え、掛け布団を平らに伸ばす。シワは実物よりも写真で目立ちます。
• 窓を内側と外側から拭き、撮影する窓からは網戸を外す。網戸があると窓が灰色に見えます。
• 切れた電球を交換し、色味を揃えるようにする。暖色系の部屋に1つだけ昼白色の電球があると、青い斑点として写ります。
• 外：芝刈り、歩道と私道の掃き掃除、ホースを巻く、ゴミ箱をガレージにしまう。

家が家具で混雑している場合は、撮影のためにいくつか移動させましょう。物が少ない部屋は広く見え、どうせ後で梱包するのですから。

撮影リスト

これは、標準的な3ベッドルーム、2バスルームの家で私が使うリストです。約25枚の写真になります。

1. 正面外観を斜めから、正面の角の1つから、正面と側面の一部が見えるように。Zillowのガイドは、家の奥行きがわかるためこれを推奨しています。
2. 正面外観を真正面から、道路の反対側から。
3. 玄関、玄関ドアから中を見る。
4. リビングルームを2つの角から。
5. キッチンを2～3つのアングルから。ダイニングやリビングエリアとのつながりがわかるものを1枚含める。
6. ダイニングエリア。
7. 主寝室をベッドの反対側の角から。
8. 主寝室のバスルーム。
9. その他の寝室はそれぞれ1枚ずつ。
10. その他のバスルームは1枚ずつ。
11. 買い手が尋ねそうなもの：完成した地下室、ホームオフィス、大きなウォークインクローゼット、素敵なランドリールームなど。
12. 家の裏側と庭、さらにパティオやデッキ。
13. ガレージは、きれいな場合のみ。

各ショットを数フレーム撮影し、ベストなものを残しましょう。不動産写真の完全な撮影リストでは、各部屋のアングルについてさらに詳しく説明しています。

スマホの持ち方

4つの習慣が、まともなスマホ物件写真と悪いものを分けます。

• 常に横向き。物件サイトは写真をワイドフレームで表示します。縦向きの写真は縮小され、灰色のバーが表示されます。
• 胸の高さ。Zillowのガイドは、胸の高さが最も正確な遠近感を与えるとしており、私も同意します。目の高さでは床や天井が写りすぎます。
• 水平に。カメラ設定でグリッドをオンにし、ドア枠を縦線に合わせます。スマホを傾けると壁が傾きます。傾いた垂直線の修正でその理由を説明しています。
• 超広角で部屋全体、1倍で細部を。 0.5倍のレンズなら寝室全体がフレームに収まります。家具は歪みやすい端から離して配置しましょう。

各ショットの前に、窓ではなく壁をタップして、スマホが部屋の明るさに露出するようにします。iPhoneの場合、iPhoneガイドに正確な設定があります。同じ考え方がAndroidにも当てはまります。

照明とタイミング

すべての照明をつけ、すべてのブラインドを開け、部屋が最も明るい日中に室内を撮影します。正面については、Zillowのアドバイスは、太陽が背後から当たり、家の正面を照らしているときに撮影することです。つまり、東向きの正面は午前中、西向きの正面は午後です。外観写真ガイドでは、北向きや南向きの家、曇りの日の撮影について説明しています。

Zillowの売主向け写真ガイドでは、曇り空を青空に差し替えることも提案しています。私はそれは避けます。買い手は内見を予約する前に車で通り過ぎます。写真に青空が写っていて、実際に曇りの午後に見た家と違う場合、最初の印象は「写真が正直ではない」ということです。自分で交渉も行う立場としては、悪いスタートです。

スマホでの編集

注意深く撮影したスマホ写真でも、電球による黄色い色かぶり、白飛びした窓、1～2度傾いた壁が出てきます。これらはスマホの写真編集機能で、1枚あたり数分で修正できます。軽く修正するにとどめましょう。明るさや彩度を上げすぎると部屋が偽物っぽく見え、買い手はそれを隠蔽と受け取ります。

Real Estate Cameraはまさにこのために作られました。アプリ内で撮影するか、ウェブ上で既に撮影した写真をアップロードします。「補正」は、照明、ホワイトバランス、垂直線を修正し、窓の外の景色を復元します。20～60秒、1クレジットで完了します。撮影した空はそのままに、家自体には触れません。

最初の1クレジットは無料なので、料金を支払う前に最もひどい写真で試せます。25枚の物件写真には、補正に25クレジットを使用します。60クレジットパックは$24.99、クレジットは期限切れにならず、失敗した編集は自動的に返金されます。

既に引っ越してしまった場合

空の部屋は写真で見ると広さがわかりにくいです。買い手は家具がないとサイズを判断できません。バーチャルステージングは、空の部屋に8つのスタイルのいずれかで家具を追加します。1枚あたり2クレジットです。リビングルームと主寝室をステージングし、残りは空のままにしましょう。バーチャルステージングは家の販売に役立つかで、どの部屋に価値があるかを説明しています。

まだ住んでいて部屋を片付けられない場合、「片付け」は家具や装飾品を削除し、その背後にある床や壁を再構築します。これも2クレジットです。

いずれの場合も、ラベルを付けましょう。カリフォルニア州のAB 723開示法は、免許を持つエージェントとブローカーを対象としていますが、買い手は誰が写真を撮ったか気にしません。写真のキャプションまたは物件の説明に「バーチャルステージング済み」と書き、その隣に空のバージョンも掲載しましょう。アプリはステージングされた結果ごとにフラグを立て、エクスポート時に開示を確認するよう求めます。画像自体にラベルは印刷されないので、キャプションはあなたの責任です。MLSステージングルールガイドでは、エージェントがどのように開示する必要があるかを示しており、良い基準となります。

掲載前の確認

• ギャラリーは買い手が歩く順序で並べましょう。正面、玄関、リビング、キッチン、寝室、バスルーム、庭。
• 最初の写真は最高の外観にしましょう。検索結果のサムネイルになります。
• すべての写真をスマホで全画面表示で確認しましょう。鏡、オーブンのドア、窓に自分の姿が映っていないか確認します。
• ほぼ同じ写真は削除しましょう。キッチンの良いアングル2枚で十分、5枚は不要です。
• 写真に写っているものが家からなくなっていないか確認しましょう。ダイニングテーブルを売ってしまったなら、写真に写してはいけません。

その後、掲載します。写真の出来が悪ければ、全体をやり直さずに、より良い日に1つの部屋だけ撮り直せます。

掲載物件の撮影から編集までを1つのアプリで行うには、不動産写真アプリをご覧ください。

スマホで自分の物件写真を編集しましょう。無料で始める：1クレジット。